Le marché immobilier reprend du rythme à Marseille

2ème ville française en termes de population et 1er port de France, Marseille est une ville emblématique de l’hexagone. L’immobilier y est très hétérogène, les prix varient énormément d’un quartier à l’autre. Touché par l’effondrement d’un immeuble en novembre dernier, le marché retrouve peu à peu son rythme.

Un marché immobilier déstructuré

Marseille compte 16 arrondissements et 111 quartiers. Donner un prix moyen du marché immobilier global ne serait absolument pas représentatif de la réalité. Les quartiers sont tous différents, et les prix peuvent être multipliés par 3 si l’on prend les plus grands écarts. Certains logements peuvent se vendre à 700 € du mètre carré dans les quartiers les moins favorisés et jusqu’à 10 000 € dans le VIIIème arrondissement, le plus coté. Globalement, le prix moyen par arrondissement varie entre 1 200 € et 4 000 €.

Ces différences s’expliquent par le fait que Marseille est constituée de son centre et de villages avoisinants. L’hyper-centre de la cité phocéenne se trouve entouré d’un environnement paupérisé ; il n’attire plus vraiment les investisseurs. A l’inverse, le Sud de la ville, près de la mer Méditerranée, attire de plus en plus chaque année. Cela crée une demande supérieure à l’offre dans ce secteur et par conséquence, une inflation importante des prix.

La ville met cependant en place une redynamisation de son centre et commence à investir dans la rénovation urbaine. Ceci fait notamment suite au drame survenu en novembre 2018, lorsqu’un immeuble s’est effondré au cœur de Marseille. Un évènement qui avait alors impacté le marché.

Du fait de ce marché disparate, Marseille attire de nombreux investisseurs aux profils différents. Que ce soit pour l’acquisition d’un bien avec revente rapide ou pour une rentabilité intéressante, les acquéreurs ont un large panel de choix en fonction de leurs critères.

Les quartiers les plus prisés

Pour une résidence principale, le 7ème et le 8ème arrondissement sont actuellement les plus prisés dans l’immobilier ancien avec un prix au mètre carré entre 3 000 et 3 500 euros ; le Vieux-Port attire encore par son charme. Dernièrement, il attire aussi par le nouveau quartier Euroméditérrannée qui se forme en périphérie, où de nombreuses entreprises s’implantent et beaucoup de projets en immobilier neuf se construisent (entre 2 500 et 5 000 € du mètre carré, selon Capital).

Les investisseurs cherchant à placer leur argent dans un deux-pièces abordable pour le louer ensuite se tournent vers le 3ème arrondissement. Le 12ème et 13ème sont choisis par ceux qui souhaitent acheter et revendre rapidement. Enfin, pour une rentabilité intéressante dans le temps, ce sont le 9ème, 10ème et 11ème qui sont visés.

Prix médian au mètre carré dans l’ancien, selon Immobilier.notaires.fr
Marseille → 2 380 € (de 1 850 € à 3 170 €)
Exemple de prix médian au mètre carré par quartier :
Hôtel de ville → 2 940 € (de 2 480 € à 3 420 €)
Belle de Mai → 1 250 € (de 1 090 € à 1 670 €)

Une attention particulière à l’état de l’immeuble

L’effondrement d’immeuble qui a eu lieu dans le quartier de Noailles l’année dernière a beaucoup influencé le marché marseillais. En effet, les acheteurs dans l’immobilier ancien sont maintenant très attentifs à l’état de l’immeuble dans lequel ils achètent. Bien sûr, toutes les anciennes constructions ne sont pas en mauvais état, mais les investisseurs peuvent être réticents à acheter s’ils observent des dégradations ; ils ont besoin d’être rassurés sur ce point.

Les atouts marseillais

Malgré un ralentissement de marché en fin d’année dernière, la ville de Marseille reste attractive, notamment grâce à la liaison TGV Marseille-Paris possible en 3h30. La cité phocéenne est également réputée pour sa beauté provençale et son ensoleillement régulier. Elle est aussi unique dans ses paysages avec un mélange entre mer et montagnes.

Marseille est l’une des plus anciennes villes de France, fondée vers 600 avant J.-C. ; la cité est gorgée d’Histoire et de patrimoine avec de nombreux sites touristiques, culturels (Basilique Notre-Dame de la Garde, Château d’If…) et naturels (Calanques, Îles du Frioul…). Elle a ainsi été nommée Capitale Européenne de la Culture en 2013. De associations sont également présentes dans de nombreux domaines, rendant la vie communautaire active et attrayante.

Le chef-lieu du département est aussi un hub énorme en termes de commerce avec un port, actif depuis l’Antiquité, ayant une place stratégique en Méditerranée (1er port de France, 2ème port méditerranéen et 5ème port européen). 

L’Olympique de Marseille fait aussi partie de l’Histoire et de la culture de la ville, qu’on aime ce club de football ou pas.

Romain

Rédacteur pour active diag13 depuis plus de 5 ans, je suis passionné par l'immobilier et diagnostiqueur immobilier de profession. Je rédige depuis peu des articles concernant le domaine de l'immobilier !

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