La valeur vénale en immobilier
Vous souhaitez acheter ou vendre un bien immobilier ? Avant toute chose, il est nécessaire de déterminer la valeur vénale de ce bien afin de l’acquérir ou le céder à sa juste valeur. La valeur vénale permet de désigner le prix auquel un bien immobilier pourrait être vendu sur le marché à un instant précis. Elle s’avère primordiale dans de nombreux cas et les méthodes servant à l’évaluer varient selon les experts immobiliers.
Découvrons en détails cette valeur importante dans le domaine du diagnostic immobilier.
Définition de la valeur vénale
Avant d’aller plus loin sur ce sujet, qu’est-ce que la valeur vénale en immobilier ?
La valeur vénale d’un bien immobilier désigne le prix auquel ce bien peut être vendu sur le marché à un instant donné. Elle tient compte pour cela de la valeur des biens similaires qui ont été vendus.
La loi ne donne pas de définition de la valeur vénale. Pourtant, elle est utilisée dans de nombreux domaines tels que la fiscalité afin d’évaluer notamment le patrimoine d’un particulier mais également les assurances (automobiles) afin de déterminer, en cas de destruction ou détérioration, le montant de l’indemnité, ainsi que le milieu de la finance.
L’intérêt de la valeur vénale
La valeur vénale est utilisée dans de nombreux cas. Elle sert en effet de base de calcul à l’administration fiscale pour déterminer l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) ou pour les droits de donations, de succession, etc.
A titre d’exemple, si un contribuable a déclaré une valeur vénale inférieure à sa valeur réelle, l’administration fiscale peut alors, si elle l’estime nécessaire, effectuer un redressement (art. L. 17 du livre des procédures fiscales).
Plus précisément, dans le domaine immobilier, vous pouvez faire appel à un expert immobilier qui déterminera la valeur vénale d’un bien dans le cas où vous souhaitez par exemple :
- effectuer une expropriation
- réaliser un emprunt pour l’évaluation de l’apport en garantie d’un immeuble (gage ou hypothèque)
- effectuer une vente, une liquidation de communauté, un calcul de récompense, une succession, une donation, une déclaration fiscale, un partage
- acquérir un bien immobilier
- effectuer une création, une fusion ou une cession de sociétés ou leur liquidation.
L’expert immobilier établira ensuite un rapport d’expertise de la valeur vénale comprenant les éléments suivants :
- Ddescriptifs, administratifs et techniques et le type de bien immobilier
- Quantitatifs comme la surface du bien immobilier
- Qualitatifs tels que la qualité de la construction mais aussi l’emplacement du bien immobilier, son confort et son orientation.
L’expertise de valeur vénale permet ainsi de définir la valeur du bien immobilier en fonction de l’offre et de la demande. Plusieurs méthodes sont utilisées pour déterminer cette valeur vénale.
Les différentes méthodes d’évaluation de la valeur vénale
Les experts immobiliers utilisent différentes méthodes pour déterminer la valeur vénale d’un bien :
- La méthode par comparaison directe
Cette méthode est la méthode la plus fréquemment utilisée par les experts immobiliers car il s’agit de la méthode la plus facile à élaborer.
Elle consiste à obtenir les références de prix d’un bien immobilier relatives à des ventes récentes afin de déterminer une valeur moyenne au mètre carré.
- La méthode par l’évaluation du revenu
Cette méthode consiste à tenir compte du retour sur investissement des biens similaires et déterminer s’il est intéressant ou non.
- La méthode d’évaluation selon la valeur antérieure
Cette méthode d’évaluation consiste à prendre en compte la valeur fixée dans un acte juridique antérieur ou lors d’une mutation (décès, donation ou vente).
Cette méthode est particulièrement utilisée pour déterminer la valeur vénale des immeubles neufs.
Il est à noter que ces méthodes d’évaluation peuvent être faussées dans le cas de biens immobiliers atypiques ou monovalents (construits en vue d’une seule utilisation) pour lesquels il est souvent difficile de déterminer la valeur vénale.
En conclusion …
La valeur vénale immobilière, qui n’est pas définie par la loi, fait appel à deux concepts : le prix d’un côté et le marché de l’autre. Elle tient compte de l’offre et de la demande pour désigner le prix auquel un bien immobilier peut être vendu sur le marché à un moment donné.
Cette valeur s’avère ainsi particulièrement utile dans le domaine du diagnostic immobilier.
