Immobilier : tout ce qui change en 2018
Dans l’attente de la future loi logement, effective d’ici environ trois à quatre mois, de nombreuses mesures relatives à l’immobilier, seront d’ores et déjà applicables dès janvier 2018.
1- LA TAXE D’HABITATION EST PROGRESSIVEMENT SUPPRIMÉE
Promesse de campagne d’Emmanuel Macron, c’est entre 2018 et 2020 que la taxe d’habitation doit être progressivement supprimée pour 80 % des contribuables. Objectif : passer d’une réduction de 30 % jusqu’à l’exonération totale. Parmi les particuliers concernés : les célibataires dont le revenu fiscal annuel de référence est inférieur à 27 000 €, les couples dont les revenus n’excèdent pas 43 000 € par an ou encore les couples avec deux enfants qui ne dépassent pas les 55 000 € de revenus par an.
2- L’INVESTISSEMENT PINEL EST PROLONGÉ
Plébiscité par les investisseurs qui achètent un logement neuf pour le mettre en location, en contrepartie de réduction d’impôt, le dispositif Pinel est prolongé en zones tendues (A et B1) jusqu’au 31 décembre 2021. Les logements situés en zone B2 et C pourront toujours bénéficier du Pinel mais sous condition. Le permis de construire doit avoir été déposé avant le 31 décembre 2017 et l’acquisition authentifiée chez le notaire au plus tard le 31 décembre 2018.
3- LE PTZ POUR LES PRIMO-ACCÉDANTS EST AJUSTÉ
Important coup de pouce financier pour accéder à la propriété, le prêt à taux zéro dans le neuf est maintenu dans les zones A et B1 jusqu’à fin 2021 avec une quotité inchangée de 40%. Dans les zones B2 et C, il est finalement maintenu mais pour deux ans jusqu’à fin 2019 et avec une quotité réduite de 20%. Dans l’ancien, le prêt à taux zéro est maintenu sous condition de travaux dans les zones B2 et C et jusqu’à fin 2021. Il est conservé dans le cadre de la vente HLM sans condition de travaux ni de zonage.
4- LES AIDES PERSONNALISÉES AU LOGEMENT SONT RABOTÉES
Dans le cadre de la refonte des APL, le gouvernement engage en 2018 une réforme pour faire baisser les loyers des locataires du parc social et les dépenses publiques de façon conjointe. Afin de contraindre les offices HLM de faire reculer de 60 euros par mois en moyenne, le montant de l’ensemble de leurs loyers, le gouvernement envisage d’étaler sur 3 ans la réduction de loyers de solidarité mises en œuvre par les bailleurs sociaux. Par ailleurs, à compter du 1er janvier 2018, l’APL accession est supprimée dans le neuf pour les nouveaux bénéficiaires et maintenue pendant 2 ans dans l’ancien, mais seulement dans les zones détendues.
5- LA VENTE DE TERRAINS À BÂTIR EST ENCOURAGÉE
Afin de libérer du foncier et inciter les propriétaires à céder leurs terrains constructibles, « Dans les zones tendues, un abattement exceptionnel sera appliqué sur les plus-values résultant de la cession de terrains à bâtir ou de terrains bâtis, en cas de promesse de vente conclue avant fin 2020 en vue de la construction de logements neufs. Cet abattement sera de 100 % pour les cessions réalisées en vue de construire du logement social, de 85 % pour du logement intermédiaire, et de 70 % pour du logement libre » indique l’amendement du 30 novembre 2017 (PDF).
6- L’IMPÔT SUR LA FORTUNE IMMOBILIÈRE EST CRÉÉ
Ce nouvel impôt, qui concernera uniquement les biens immobiliers doit remplacer l’ISF que paient aujourd’hui 350.000 foyers dont le patrimoine dépasse 1,3 million d’euros. Les valeurs mobilières et les placements (actions, assurance-vie…) seront, elles, exemptées de taxes. Comme l’SF, le barème de l’IFI est de 0,5 % pour un patrimoine compris entre 800 000 et 1,3 million d’euros jusqu’à 1, 5 % au-delà de 10 millions d’euros. Les biens immobiliers professionnels et les biens loués en location meublée professionnelle (LMP) ne sont pas soumis à l’IFI. La mesure a été entérinée le 28 décembre par le Conseil constitutionnel.
7-LES PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES SONT CORRIGÉES
À compter du 1er janvier 2018, la taxation des plus-values immobilières (différence entre le prix de vente d’un bien et son prix d’acquisition) passe de 34,5% à 36,2% en raison de la hausse de la CSG. Cela concerne notamment les ventes sur les résidences secondaires ou l’investissement locatif car la résidence principale est toujours exonérée de plus-value immobilière. L’abattement exceptionnel s’applique sur les terrains bâtis ou à bâtir (voir point 5).
8- LES PEL ET CEL SONT TAXÉS
A partir du 1er janvier 2018, les intérêts tirés des nouveaux PEL (plans d’épargne logement) et CEL (comptes épargne logement) deviennent imposables sur le revenu, dès la première année et la prime d’Etat qui les majore, supprimée. Les PEL ouverts avant le 1er janvier 2018 vont être impactés par la hausse des prélèvements sociaux, de 15% à 17.20%. Le rendement net des PEL de moins de 12 ans, ouverts avant le 1er janvier 2018 sera de 0.83%.
9- L’ASSURANCE EMPRUNTEUR EST RENÉGOCIÉE
A partir de janvier 2018, il sera possible pour ceux qui souscrivent un prêt immobilier de renégocier avec leur banque, voire de résilier leur assurance emprunteur chaque année. Cette mesure inscrite dans l’amendement Bourquin de la loi Sapin 2, doit favoriser les emprunteurs qui souhaitent signer un contrat alternatif (individuel) plutôt que l’assurance groupe de la banque prêteuse. Les banques contre-attaquent et saisissent le Conseil Constitutionnel. La réponse est attendue le 12 janvier 2018.
10-LA DOMICILIATION DES REVENUS EST ENCADRÉE
A compter du 1er janvier 2018, si la banque avec qui vous négociez l’obtention d’un prêt immobilier veut vous contraindre à ouvrir un compte courant pour domicilier vos revenus, elle doit vous proposer – en contrepartie – plusieurs avantages. Par exemple, la possibilité d’obtenir un taux de crédit immobilier préférentiel. La règle de contrepartie est donc inscrite dans la loi. La durée de la contrainte de la domiciliation est fixée à 10 ans. Au-delà, l’avantage est considéré comme acquis tout comme la possibilité de changer de compte bancaire. Pas de changement pour tous les contrats de prêt en cours, ni pour les offres émises jusqu’à la fin 2017.
11-DEUX NOUVEAUX DIAGNOSTICS SONT INSTAURÉS
A compter du 1er janvier 2018, tous les bailleurs doivent remettre à leurs locataires un diagnostic sur l’état des installations intérieures du gaz et un autre sur les installations électriques du logement. Les documents à fournir lors de la signature ou du renouvellement du bail, sont valables pour une durée de 6 ans. L’obligation concerne les appartements ou les maisons dont les installations ont plus de 15 ans. Le diagnostic doit être réalisé par un professionnel qui vérifie plusieurs points clés de sécurité. A noter que les tarifs du gaz augmentent au 1er janvier 2018.
12-LE CITE EST PROLONGÉ MAIS TRANSFORMÉ
Si le principe du crédit d‘impôt énergétique (CITE) est prolongé d’un an, à compter du 1er janvier 2018, le changement de fenêtre est progressivement exclu de cette aide. « Le taux du crédit d’impôt est ramené à 15 % (au lieu de 30 % auparavant) pour les dépenses d’acquisition de matériaux d’isolation thermique des parois vitrées, de volets isolants et de portes d’entrée donnant sur l’extérieur, pour des travaux réalisés entre le 1er janvier et le 30 juin 2018. » Le CITE sera transformé en 2019 en système de prime.
13- UNE NOTICE POUR RUPTURE DE BAIL EST EXIGÉE
A partir du 1er janvier 2018, le bailleur doit joindre une notice d’information à son locataire, s’il décide de reprendre le logement pour y habiter ou y loger un proche ou même s’il veut vendre son logement. Il doit indiquer l’identité et l’adresse du bénéficiaire de la reprise et préciser le lien de parenté qui les lie. Quant au congé pour vente, il ne peut être délivré qu’au terme du premier renouvellement du bail en cours.
14- LE BAIL MOBILITÉ EST DE COURTE DURÉE
Dans le cadre du projet de loi logement qui doit être présenté en Conseil des ministres en février 2018, « le bail mobilité », promesse de campagne d’Emmanuel Macron, sera bien intégré. Ce nouveau contrat de location, qui devait initialement s’adresser aux étudiants et actifs en mobilité professionnelle temporaire (CDD, stage, formation, période d’essai…), sera ouvert à tout le monde pour une durée de 1 mois à 10 mois, non renouvelable. Les contours de ce bail meublé, notamment en matière de couverture de garantie de loyer impayé avec Visale, doivent être affinés.
15- LA LOCATION TOURISTIQUE SAISONNIÈRE EST RÉGULÉE
Après la ville Paris qui rend obligatoire l’enregistrement depuis le 1er décembre 2017 par les propriétaires de la location d’un meublé touristique, et engage des mesures plus contraignantes vis-à-vis des sites types Airbnb, Abritel…à compter du 1er février 2018, c’est la ville de Lyon qui va réguler ce type de location, qui ne doit pas excéder 120 jours par an. Bordeaux doit suivre en mars 2018. Dans le cadre de la future loi logement, chaque ville pourrait fixer elle-même, le plafond du nombre de jours autorisés.
